უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ნახევარზე მეტი იპოთეკური სესხების მეშვეობით გენერირდება. უკანასკნელ წლებში საპროცენტო განაკვეთების კლებამ და ბაზარზე სტაბილურობის ზრდამ განაპირობა ის, რომ თუ 2016 წელს უძრავი ქონების გარიგებების 35% ფინანსდებოდა იპოთეკური სესხით, დღეს ეს მაჩვენებელი 53.8%-მდე არის გაზრდილი. შესაბამისად, საკრედიტო რესურსთან ხელმისაწვდომობა ამ ბაზრისთვის სასიცოცხლოდ აუცილებელია.
2019 წლის პირველი იანვრიდან კი, ძალაში შევიდა ე.წ. პასუხისმგებლიანი დაკრედიტების მოდელი, რომლის შედეგადაც, ქვეყანაში საპროცენტო განაკვეთებზე ერთიანი – 50%-იანი ჭერი დაწესდა, დადგინდა ფიზიკური პირის შემოსავლიანობის დადასტურების ვალდებულება და განისაზღვრა საშემოსავლო კატეგორიები, რომელთა დაკმაყოფილებაც ყველა საკრედიტო დაწესებულებას ევალება.
პრემიერ-მინისტრ მამუკა ბახატაძის განცხადებით, საბანკო რეგულაციებში ცვლილებები გამორიცხული არაა, ფინანსთა მინისტრი ივანე მაჭავარიანი კი ამბობს, რომ ის ამ მასშტაბის ცვლილების მიღებას თავიდანვე არ უჭერდა მხარს.
რა საბანკო რეგულაციები ამოქმედდა 2019 წელს:
იპოთეკურ სესხებზე ხელმისაწვდომობის ზრდამ გასული წლების განმავლობაში ათიათასობით ადამიანს მისცა შესაძლებლობა, შეეძინათ უძრავი ქონება. “თიბისი კაპიტალის” კვლევის მიხედვით, 2016-2018 წლებში იპოთეკური სესხების პორტფელი 31%-ით გაიზარდა.
თუმცა, 2019 წლის იანვრიდან ძალაში შევიდა ახალი საბანკო რეგულაციები და ბანკებს მოქალაქეთა შემოსავლების დეტალური ანალიზის გარეშე სესხის გაცემა შეეზღუდათ. ამასთანავე, განისაზღვრა საშემოსავლო ჯგუფები და თითოეულისთვის დაწესდა სესხის მომსახურების მაქსიმალური კოეფიციენტი. დადგინდა ერთიანი ჭერიც – იპოთეკური სესხის ხანგრძლივობა არ უნდა აჭარბებდეს 15 წელს. კიდევ ერთი ცვლილება უცხოურ ვალუტაში სესხების შეზღუდვაა. მოქალაქეებსა და ბიზნესებს 200,000 ლარამდე სავალუტო სესხის აღება აეკრძალათ.
4 საშემოსავლო კატეგორია და მათთვის განსაზღვრული ლიმიტი ასეთია:
თვეში 1000 ლარამდე შემოსავლის პირობებში, შეგეძლებათ აიღოთ სესხი, რომლის ყოველთვიური გადახდებიც არ აღემატება 35%-ს (მაქსიმალური შემოსავლის შემთხვევაში 350 ლარს);
თვეში 1000-2000 ლარამდე, შეგეძლებათ აიღოთ სესხი, რომლის ყოველთვიური გადახდებიც არ აღემატება 45%-ს (მაქსიმალური შემოსავლის შემთხვევაში 900 ლარს);
თვეში 2000-4000 ლარამდე, შეგეძლებათ აიღოთ სესხი, რომლის ყოველთვიური გადახდებიც არ აღემატება 55%- (მაქსიმალური შემოსავლის შემთხვევაში 2200 ლარს);
თვეში 4000 ლარზე მეტი, შეგეძლებათ აიღოთ სესხი, რომლის ყოველთვიური გადახდებიც, თქვენი შემოსავლის 60%-ს არ აღემატება.
ამ რეგულაციების ამოქმედებამ შეამცირა მოქალაქეთა რაოდენობა, ვისაც პოტენციურად შეეძლება აიღოს იპოთეკური სესხი.
უძრავი ქონების ბაზარი და მასზე რეგულაციების შესაძლო გავლენის პროგნოზი
ამ კითხვაზე პასუხის გასაცემად “თიბისი კაპიტალმა” უძრავი ქონების ბაზრის შესახებ ანალიტიკური კვლევა მოამზადა. დოკუმენტის მიხედვით, 2018 წლის განმავლობაში თბილისში 34,591 ბინა გაიყიდა, რომელთა საერთო ღირებულებამ რეკორდული თანხა – 4,100,000,000 ლარი შეადგინა. ეს 2017 წელთან შედარებით 31%-ით მეტია.
კვლევის მიხედვით, 2018 წლის განმავლობაში თბილისში კვადრატული მეტრის გასაშუალოებულმა ფასმა 1,764 ლარი შეადგინა. ლარებში კვადრატული მეტრის ფასი 2017 წელთან შედარებით 6%-ით არის გაზრდილი. საშუალო ფასი ახალაშენებულ ბინაზე – $716 დოლარი, ძველ ბინაზე კი – $660 დოლარია.
კატეგორიების მიხედვით ბინების საშუალო ფასები ასე ნაწილდება:
ე.წ. შავი კარკასი – $642 დოლარი;
ნაწილობრივ თეთრი კარკასი – $693 დოლარი;
რემონტის პირობებში მყოფი ბინა – $773 დოლარი;
თეთრი კარკასი – $792 დოლარი;
ახალგარემონტებული – $910 დოლარი;
სრულად გარემონტებული და მოწყობილი – $1,008 დოლარი.
“თიბისი კაპიტალმა” არსებული მონაცემები ქვეყანაში არსებულ ხელფასების სტატისტიკას მოარგო. კვლევის მიხედვით, მოქალაქის განკარგვადი (დაბეგრილი) შემოსავალი მინიმუმ 4,650 ლარი უნდა იყოს, რათა მან აღნიშნული რეგულაციის მოთხოვნა დააკმაყოფილოს და წარმატებით გაუმკლავდეს 127,000 ლარის ღირებულების იპოთეკას, რაც საშუალო ზომის – 65 კვადრატული მეტრის ბინის შესაძენად დასჭირდება.
ასეთი შემოსავალი დღეს ქვეყანაში მხოლოდ 35,000 ადამიანს აქვს.
უფრო კონკრეტულად კი გაანგარიშებაში გათვალისწინებულია, რომ სესხის საპროცენტო განაკვეთი 10.5%-ია, ბინის სრული ღირებულება არის 149,500 ლარი, საიდანაც იპოთეკის მეშვეობით ღირებულების 85% ანუ 127,000 ლარი ფინანსდება.
ამ რიცხვებს არ ეთანხმება ეროვნული ბანკის პრეზიდენტი
კობა გვენეტაძემ “Forbes-ის კვირასთან” დღევანდელ ინტერვიუში განაცხადა, რომ “თიბისი კაპიტალის” კვლევაში მეთოდოლოგიური ნაკლოვანებებია და სინამდვილეში იპოთეკური სესხის აღება შედარებით უფრო დაბალი შემოსავლის მოქალაქეებსაც შეუძლიათ. გვენეტაძის განცხადებით, დასახელებული 35,000-ის ნაცვლად, სებ-ის შეფასებით, დღეს იპოთეკურ სესხზე ხელი 120,000 მოქალაქეს მიუწვდება.
“აქ არის სხვადასხვა მაჩვენებლები, რომლებმაც TBC Research-ი მიიყვანა იმ დასკვნამდე, რომ ასეთი ადამიანების [ადამიანების, ვისაც რეგულაციის პირობებში ბინის შეძენა შეუძლიათ] რაოდენობა არის დაახლოებით, 40,000-მდე. ორი მნიშვნელოვანი მაჩვენებელი არის გასათვალისწინებელი – ერთია საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც ამ კვლევაში არის 10.5%, როგორც მოგეხსენებათ, დღეს უკვე ბაზარზე არსებობს პროდუქტები, სადაც ნომინალური საპროცენტო განაკვეთი არის 8.99% და ეფექტური არის უკვე 9.15%. ანუ აქ 10.5%-ს შეგიძლიათ ჩამოაკლოთ ეს განსხვავება. მეორე – ერთი საკმაოდ უხერხული დაშვება მე ასე ვიტყოდი, ეს არის საშუალო ბინა – 65 კვადრატული მეტრის, რომელიც ღირს 149,500 ლარი. ეს არის საშუალო, მაგრამ ეს არ ნიშნავს, რომ მაგალითად, ცენტრალურ რაიონებში, მთაწმინდის უბანში ან სხვაგან ბინას იყიდით ამ ფასად. მაგრამ ეს იმას ნიშნავს, რომ სხვა რაიონებში გაცილებით უფრო იაფია ბინა. ეს ნიშნავს, რომ ბინის ყიდვა აბსოლუტურად შესაძლებელია. თუ აი, ამ მიდგომებით წავალთ, შემიძლია გითხრათ, რომ ის ბადე, რომელიც დღეს მოქმედებს პასუხისმგებლიანი დაკრედიტების პრინციპებიდან გამომდინარე, იძლევა საშუალებას, რომ გაცილებით დაბალი შემოსავლის მოსახლეობასაც კი შეეძლოს უძრავი ქონების ყიდვა.
ეს ნიშნავს, რომ თუ ის შეფასება იყო 40,000 ადამიანი, ვისაც შეეძლო ბინის ყიდვა, ჩვენი კონსერვატიული შეფასებით, ესაა დაახლოებით, 120,000 ადამიანის შემთხვევაში. ანუ მათ შეუძლიათ იპოთეკური სესხის აღება იმ პირობებში, რაც დღეს გვაქვს და იმ შემოსავლებით რაც დღეს გვაქვს. რაც მთავარია, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ ეს მხოლოდ ოფიციალური ლეგალური შემოსავლებიდან არის დათვლილი. არ დაგვავიწყდეს, რომ არაოფიციალურ შემოსავლებსაც ითვალისწინებს ფიზიკური პირების დაკრედიტების დებულება და ეს თუ დაემატება, რიცხვი [მათი, ვისაც ახალი რეგულაციის პირობებში ბინის ძენენა შეუძლია] კიდევ უფრო გაიზრდება,”- განაცხადა “Forbes-ის კვირაში” კობა გვენეტაძემ.
ეროვნული ბანკის მონაცემებით, 2019 წლის თებერვლის მდგომარეობით, იპოთეკური პორტფელის ზომა 8,587,834,000 ლარს შეადგენს.
